La hipoteca és una garantia, que es constitueix entre el prestamista o creditor i la persona que rep el préstec hipotecari per assegurar el compliment del pagament del mateix.

Les hipoteques són el producte financer que permet a moltes persones, disposar dels imports econòmics necessaris per rehabilitar o comprar un habitatge o un altre immoble.

FacturaDirecta és la forma ideal de portar al dia els teus comptes. Crea un compte.

En virtut de la hipoteca, el creditor hipotecari, pot promoure la venda forçosa del bé gravat amb la hipoteca (en general un immoble) si el deute garantit no es satisfà en el termini pactat. En aquest cas, l’import obtingut amb la venda forçosa serveix per pagar el crèdit degut (o almenys una part).

Les entitats de crèdit exigeixen una sèrie de garanties abans de concedir qualsevol préstec. En el cas de les hipoteques, el titular del préstec posa de garantia el propi immoble hipotecat a més de la seva garantia personal.

Característiques:

Els terminis de devolució d’una hipoteca són més llargs i tenen tipus d’interès inferiors als préstecs personals. Els motius són 2:

1. La garantia real del bé hipotecat suposa un risc baix per a l’entitat financera.
2. Les elevades quantitats que se sol·liciten.

No obstant això, la hipoteca és un producte complex. Durant la seva tramitació s’usen conceptes i operacions que has de conèixer i comprendre.

Un préstec hipotecari està integrat per dos elements:

1. Un contracte de préstec: pel qual el sol·licitant del préstec certifica l’obligació de tornar la quantitat de diners prestada més els interessos i despeses convinguts en un termini acordat entre les dues parts.
2. La garantia que el comprador de l’immoble proporciona al prestamista, en aquest cas la pròpia hipoteca.

Import del préstec hipotecari:

És els diners que l’entitat financera prestamista lliura al sol·licitant. La quantitat depèn de:

• Capacitat d’endeutament del sol·licitant. Per al seu càlcul, les entitats bancàries usen una sèrie de paràmetres que permeten determinar la quantitat que el sol·licitant pot satisfer cada mes. Habitualment aquesta quantitat se situa entre el 35 – 40 % dels seus ingressos nets.
• El valor de taxació de l’habitatge o immoble, que no té res a veure amb el preu de compra i que serveix com a referència perquè el preu pactat no s’allunyi massa dels valors de mercat. Les Societats de Taxació Autoritzades (empreses independents acreditades i inscrites en un registre regulat pel Banc d’Espanya) són les encarregades de realitzar aquestes taxacions.

Modalitats de préstecs hipotecaris:

El preu que les entitats bancàries cobren per prestar els seus diners és el tipus d’interès. Aquest pot ser fix, mixt o variable:

• Tipus d’interès variable: Es revisa periòdicament (anual o semestralment habitualment) i s’ajusta a les condicions de mercat, d’acord amb algun índex de referència com l’Euribor (després en parlarem). Els terminis d’amortització dels préstecs hipotecaris amb aquest tipus d’interès són més llargs, normalment entre 20 i 30 anys o fins i tot més.
• Tipus d’interès fix: El tipus d’interès i la quota mensual romanen fixos fins a l’extinció del préstec. En el moment de la contractació se sol establir un tipus d’interès superior al de les hipoteques de tipus variable i els terminis d’amortització són més curts (màxim de 20 anys).
• Tipus d’interès mixt: El tipus d’interès es manté fix durant un període inicial (3-5 anys) i després passa a ser variable.

Tipus d’interès de referència per a préstecs hipotecaris aplicables actualment:

1. Euribor (Referència Interbancària a un any): És el més usat. Es tracta d’una mitjana dels tipus d’interès ofertats, per una mostra representativa dels bancs europeus, per a les operacions entre entitats de dipòsits en euros amb un termini d'1 any.
2. L’IRPH (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris del Conjunt d’Entitats) és el tipus mitjà dels préstecs hipotecaris de més de tres anys concedits per bancs i caixes durant un determinat període de temps.
3. L’IRS (Interest Rate Swap). És un tipus d’interès a 5 anys en lloc de ser a un any com l’Euribor.

Recorda que el tipus d’interès variable no només depenen del tipus d’interès de referència, sinó del tipus de referència més el diferencial acordat en el contracte de préstec (Euribor + 2,1 % per exemple).

Quota d’amortització de la hipoteca

La quota d’amortització és l’import que ha de pagar periòdicament el beneficiari d’un préstecs hipotecari a l’entitat bancària que se l’ha concedit. El més habitual és que sigui mensual encara que es poden establir altres periodicitats.

Termini d’amortització de la hipoteca

És el període de temps establert en el contracte del préstec per a la devolució total de l’import del mateix.

Tipus d’interès nominal de la hipoteca

És el percentatge que s’aplica a l’import pendent d’abonament d’un préstec, per calcular els interessos que s’han de pagar.

Carència de la hipoteca

És el període dins del termini d’amortització durant el qual només es paguen els interessos del préstec i no s’amortitza el capital.

Comissions de la hipoteca

Són els imports que cobra l’entitat financera pels serveis d’intermediació i gestió que suposa el préstec hipotecari.

En la major part dels préstecs hipotecaris, són les següents:

• Comissió d’obertura: és un percentatge que cobra l’entitat bancària en el moment de donar el préstec hipotecari. Inclou les despeses administratives i de gestió associades a l’obertura. Normalment se situa entre un 0% i un 2% de l’import del préstec.
• Comissió per subrogació: és la comissió que es paga a l’entitat financera pel canvi de titular del préstec. Es calcula sobre l’import que falta per pagar.
• Comissió per cancel·lació: Es paga en el moment en què es procedeix a la devolució total de l’import que queda pendent del préstec hipotecari.
• Comissió per amortització anticipada: és una comissió que cobra l’entitat bancària si es paguen quantitats del préstec hipotecari de forma anticipada.
• Comissió per novació: És una comissió que es paga a l’entitat financera quan es negocien de nou les condicions d’un préstec hipotecari. La comissió és un percentatge sobre l’import pendent de pagament.

Esperem que aquesta informació et sigui molt útil.